最高法院对销售合同的司法解释

司法解释是具有普遍司法效力的解释，有权依法作出。以下是AAAA所编的散文全集。请参考。

1.合同纠纷案件法律适用若干问题解读

第一条本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称出卖人)向社会出售未竣工或已竣工的房屋，将房屋所有权转移给买受人，由买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的预售合同视为无效，但在诉讼前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。

第三条商品房销售广告和宣传资料属于要约邀请，但明确了出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺，对商品房销售合同的订立和房价的确定有重大影响的，应当视为要约。即使说明和承诺未纳入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反合同的，应当承担违约责任。

第四条出卖人以认购、订购、预定等方式接受买受人定金作为订立商品房买卖合同的担保，因一方原因不能订立合同的，依照定金法的规定办理；因非双方原因不能订立商品房买卖合同的，出卖人应当将定金退还给买受人。

第五条《商品房买卖管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容为认购、订购、预售商品房协议的，出卖人已按约定接受购房款的，该协议视为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规的规定登记备案为由，请求确认该合同无效的，不予支持。

当事人约定登记手续是商品房预售合同生效条件的，按照约定执行，但一方已经履行主要义务的，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人应当按照产权调换的形式订立拆迁补偿安置协议，明确规定被拆迁人应当将被拆迁人补偿安置在特定位置和用途的房屋内。被拆迁人将补偿安置用房单独出售给第三方的，被拆迁人应当优先购买补偿安置用房，并予以支持。

拆迁人要求解除拆迁补偿安置协议的，应当按照本解释第八条的规定办理。

第八条有下列情形之一，商品房买卖合同的目的不能实现的，不能取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付房价款及利息，赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付房价款两倍的赔偿责任:

(1)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，将该房屋抵押给第三人的；

(2)商品房买卖合同订立后，出卖人将该房屋出售给第三人的。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，因下列情形之一导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以要求退还已付房价款及利息，赔偿损失，并要求出卖人承担不超过已付房价款两倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的；

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

(3)故意隐瞒所售房屋已卖给第三方或房屋已被拆迁补偿的事实。

第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

第十一条转让房屋所有权的，视为交付房屋使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担；买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒不接受的，自书面交付通知确定的交付日期起，房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条房屋主体结构质量不合格，不能交付使用的，或者房屋交付使用后，经核实房屋主体结构质量不合格，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响住宅正常使用，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应当予以支持。交付的房屋存在质量问题，在保修期内由出卖人承担修复责任；如果卖方拒绝修理或在合理期限内延迟修理，

买方可以自行修复，也可以委托他人修复。修理费用和修理期间造成的其他损失应由卖方承担。

第十四条出卖人交付的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不一致，合同有约定的，按照约定办理；合同没有约定或者约定不明确的，按照下列原则处理:

(1)面积误差比绝对值小于3%(含3%)的，按合同约定价格结算。买受人要求解除合同的，不予支持；

(二)面积误差比绝对值超过3%，买受人要求解除合同并返还已付房价款及利息的，应予支持。买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定的，面积误差比在3%(含3%)以内的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超过3%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%(含3%)以内的，出卖人返还房价款及利息，面积误差比超过3%的，出卖人双倍返还买受人。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，经催告后三个月的合理期限内，出卖人逾期交房或者买受人逾期支付购房款尚未履行的。当事人一方要求解除合同的，应当予以支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定的，行使撤销权的合理期限为对方当事人催告后三个月。对方没有催告的，撤销权自撤销权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。

第十六条当事人以约定违约金过高为由要求减少违约金的，应当按照造成损失的30%适当减少违约金；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，违约金的数额应当根据违约造成的损失确定。

第十七条商品房销售合同没有约定违约金或者损失赔偿金的计算方法的，违约金或者损失赔偿金的数额可以参照下列标准确定:

逾期付款的，按未付款购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准。

逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间相关主管部门公布或有资质的房地产评估机构评估的同一地段同类房屋租金标准执行。第十八条因出卖人的原因，买受人未能在下列期限届满后取得房屋所有权证书的，除双方另有特别约定外，由出卖人承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；

(二)商品房买卖合同的标的物是未竣工房屋的，自房屋交付之日起90日内；

(三)商品房买卖合同的标的物是已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。

合同未约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同或《城市房地产开发管理条例》第三十三条规定的房屋权属登记期限届满超过一年，因出卖人原因买受人不能办理房屋权属登记，买受人要求解除合同并赔偿损失的，应予支持。

第二十条销售者与承销商订立商品房承销合同，约定销售者以销售者的名义将已开发的房屋交给承销商销售的，承销期届满后未售出的房屋，由承销商按照合同约定的承销价格购买，但当事人另有约定的除外。第二十一条出卖人自行出售该房屋，已由承销商同意承销。承销商要求卖方赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条因商品房买卖合同发生的买卖双方争议，人民法院应当通知包销商参加诉讼；出卖人、承销商和买受人明确约定各自权利义务的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条商品房买卖合同约定由买受人以担保贷款方式付款，因一方原因致使商品房买卖合同无法订立的，另一方可以请求解除合同，并赔偿损失。因不可归责于双方的原因致使商品房担保贷款合同无法订立，商品房买卖合同无法继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收到的购房款本息或者定金返还买受人。

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，商品房担保贷款合同的目的不能实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。

第二十五条以担保贷款为支付方式的商品房买卖合同当事人一方要求确认商品房买卖合同无效或者解除、终止合同的，担保方作为独立请求权第三人主张权利的，应当与商品房担保贷款合同纠纷一并审理；不起诉的，只处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷单独起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷一并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，且商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款本息和购房款分别返还给被担保方和买受人。

第二十六条买受人未按商品房担保贷款合同约定偿还贷款，且未向被担保人办理抵押登记手续，被担保人起诉买受人并要求处分买受人在商品房买卖合同项下的合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人的，出卖人为商品房担保贷款合同提供担保的，应当列为共同被告。

第二十七条买受人未按照商品房担保借款合同的约定偿还贷款，但已取得房屋所有权证并与保证人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人要求买受人偿还贷款或优先受偿抵押房屋的，出卖人不得追加为当事人，但出卖人提供担保的除外。

第二十八条本解释自20xx年6月1日起施行。

本解释适用于《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后订立的商品房买卖合同发生的纠纷，本解释颁布实施后仍处于一、二审阶段。《中华人民共和国城市房地产管理法》实施后订立的商品房买卖合同发生的纠纷，在本解释颁布实施前已经审结。当事人按照审判监督程序申请再审或者决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》实施前的商品房交易，适用当时的法律法规和最高人民法院《关于房地产管理法实施前审理房地产开发经营案件若干问题的批复》。

二、解释中涉及的其他问题

比如，关于承销商的规定明确了承销商在商品房销售合同纠纷中的诉讼地位，承销商也应参与商品房销售合同纠纷诉讼；关于担保贷款问题，在确认商品房销售合同无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也随之解除；违约金等条款。

本解释仅调整商品房销售纠纷，包括商品房预售和现售，其他房屋销售纠纷，如集资建房、房改、经济适用住房等不适用。