2020年保证委托书售房有效性分析

近年来，为了控制信贷风险，我国金融机构采取了适度从紧的信贷政策，中小企业和有财务困难的个人倾向于通过民间借贷筹集资金；为了保证借款人不能按期偿还贷款时，贷款人能尽快收回贷款，减轻诉讼负担，缩短时间，采用以出售房屋为主要内容的委托书公证方式保证还款，即所谓的保证委托书。

采用保证委托书的一般流程如下:贷款人与借款人签订贷款抵押合同，借款人或第三方将其自有房屋抵押给借款人；同时，贷款人要求抵押人向贷款人或贷款人指定的第三方出具委托书，委托受托人签订房屋买卖合同、缴纳税费、办理房产证、收取购房款等。，并办理公证；三方约定，借款人到期未偿还贷款时，受托人代为出售该房屋，并以出售价款将借款人的贷款偿还给贷款人。

民间借贷中，担保公司或个人使用担保委托书作为贷款担保的方式越来越多，类似的案例比比皆是。借款人到期未偿还贷款时，贷款人凭受托人持有的房屋所有人出具的经公证的委托书和房屋所有权证，将房屋出售给自己或第三方，但房屋一般仍由原所有人占用。当购房者要求原房主交付房屋或原房主发现房屋易手时，往往会出现新的诉讼。在这种情况下，现行法律法规没有规定受托人代表委托人签订的房屋买卖合同的效力，以及买受人能否取得房屋所有权。因此，在审判实践中，地方法院对此类案件有不同的理解，包括以下两种观点:

第一种观点认为，受托人凭经公证的委托书出售房屋时，有权代理，房屋所有人应承担房屋出售的法律后果；只要房屋销售价格参照市场价格公平合理，房屋销售合同就有效。

第二种观点是，贷款人利用借款人急需用钱的情况，要求借款人或第三方出具卖房委托书，这显然是不公平的；委托人和受托人通常有未知的关系。当借款人到期未偿还贷款时，双方处于相反的关系。贷款人出售房屋是为了实现自己的利益，而不是委托人的利益，违背了建立委托关系的初衷；通常情况下，房屋抵押时约定的价格远低于房屋的市场价格，往往损害房屋所有权人的利益；有的贷款人直接把房子卖给自己，被认为是虚假交易。基于以上四个原因，确定房屋买卖合同无效，房屋归原所有人所有。

基于以上两种观点，我的律师认为，判断房屋买卖合同是否有效，主要应分析以下两点:

1.公证的委托书是否是房屋所有人的真实意思表示，公证程序是否合法。

委托书经公证的，公证员详细说明委托书的内容、委托人的权利义务和签署委托书的法律后果，并做好记录，证明委托人充分意识到签署委托书可能产生的法律后果。

《中华人民共和国物权法》第一百九十五条和《中华人民共和国担保法》第五十三条规定，债务人不履行到期债务或者当事人约定实现抵押权的，抵押权人可以与抵押人约定将抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。根据本规定，贷款人与借款人达成协议，贷款期限届满，借款人无力偿还贷款，贷款人有权变卖抵押房屋偿还贷款的，视为双方就此事项达成协议，委托书有效。

相反，贷款人在对委托书进行公证时故意隐瞒委托人的售房意图，既不告知委托人委托售房情况，也不向委托人交付公证文件的，应当认定非售房人的真实意图，委托书无效。

2.房屋买卖合同约定的购买价格是否公平合理，是否存在故意损害房屋所有权人利益的恶意串通。

由于贷款人和借款人属于彼此的利益，受托人大多为贷款人或贷款人指定第三方，往往站在贷款人的利益，急于实现房子和偿还贷款。房子的买卖价格和市场价可能相差很大，甚至低价卖给贷款人。在这种情况下，由于房屋买卖价格明显不公平，严重损害业主利益，应认定为恶意串通。根据《合同法》第52条第2款，应当认为

房屋销售价格公平合理的，卖给借款人或第三方是可以的，房屋买卖合同应视为有效合同。

除以上两种意见外，还有人认为保证委托书构成《物权法》第186条，& ldquo债务人在债务履行期届满前未履行到期债务的，抵押权人不得与抵押人约定抵押财产归债权人所有。，应视为无效条款。我认为，保证委托书不构成流动性条款。理由如下:担保委托书意在作为债权的担保，但其本质不是担保行为，不属于《担保法》所列的担保行为；同时，在放款时，一些债权人和债务人为了减轻税负或缩短抵押登记时间，并不去房管部门办理抵押登记。因此，这种行为不应被认定为担保行为，也不构成流动性条款的问题。

综上所述，我的律师认为，如果房屋所有人明确知晓委托书内容及可能产生的法律后果，且房屋买卖价格公平合理，则房屋买卖合同应视为有效，买受人有权取得房屋所有权。