租赁合同未经备案有效吗

【案例】张将自己的200㎡商业用房出租给李经营酒店，双方签订了为期两年的租赁合同，对租金、付款、合同终止等条款作了明确约定。合同签订后，李按照合同约定支付租金、装修房屋，开始营业。因为房子位置好，生意兴隆。半年后市场租金普遍上涨，张后悔了。他以租赁合同未备案为由，声称合同无效，要求解除合同，造成双方纠纷。

1.租赁合同未经备案无效吗？

根据《城市房地产管理法》第五十三条:& ldquo房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁目的、租赁价格、修缮责任及双方的其他权利和义务，并向房管部门登记备案。。《城市房地产管理法》是全国人民代表大会制定的法律，其中规定& ldquo应为& rdquo立法的目的是要求租赁合同备案。因此，确认租赁合同效力的关键在于这一规定是否是强制性的法律规定。

《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:& ldquo房屋租赁应当登记备案。租赁合同变更、变更或者终止的，当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门登记备案。；第32条规定:& ldquo违反本办法，有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门给予行政处罚；(一)伪造或涂改《房屋租赁证》的，注销该证，并可处以罚款；(二)未申报领取《房屋租赁证》的，责令限期办理手续，并可处以罚款；(3)未经出租人同意或登记擅自将房屋转租的，租赁行为无效，没收非法所得并处以罚款；。《城市房屋租赁管理办法》直接规定未经登记的租赁行为无效，但既然是部门规章层面的法律文件，就不能规定合同的效力。

公安部颁布的《出租屋治安管理条例》规定:& ldquo私有房屋出租，出租人必须持房屋所有权证或其他合法证件、居民身份证、户口簿，向房屋所在地公安派出所申请登记；单位房屋出租的，出租人必须持房屋所有权证和单位介绍信到当地派出所申请登记。经审查符合本规定出租条件的，出租人应当与公安派出所签订治安责任保证书& rdquo。可以看出，出租私人或单位所有的房屋供他人居住，需要房屋管理部门和公安机关共同登记。

笔者认为，未登记备案不影响合同效力，租赁合同应视为有效。房屋租赁是一种约定行为，只要双方就主要内容达成一致，合同就成立。当出租人交付房屋，承租人交付租金时，合同生效。房屋租赁合同的备案主要是为了方便管理。登记的合同具有对抗第三人的效力，理论上属于对抗要件主义，不是合同成立或生效的要件。根据《合同法解释》第九条:& ldquo法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但没有规定登记后生效。当事人未办理登记手续的，不影响合同的效力，合同标的物的所有权和其他物权不得转让& rdquo因此，《城市房地产管理法》第五十三条不应具有强制性。现实中，由于法律宣传和管理的薄弱环节，以及当事人对手续繁琐和逃避部分税费的怀疑，公民之间的房屋租赁登记少于法人之间的。但出于交易安全的需要，律师建议租赁双方进行登记备案，以降低合同风险。

2.租房的法律程序

(1)出租人和承租人签订书面租赁合同；

双方在合同签订后30日内，向市、县人民政府物业管理部门申请登记。申请登记备案时，应当提交下列相关文件:书面租赁合同、房屋所有权证、当事人的法律文书、经办人的证明文件、市人民政府规定的其他文件；

(3)经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，发给《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为的合法有效凭证。

房屋租赁合同登记是指双方当事人签订、变更或者解除租赁合同，应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门登记。

3、房屋租赁合同登记具有以下特点:

登记对租赁合同的效力没有影响。与房屋所有权登记不同，房屋租赁合同登记不是合同成立或生效的必备要件。因为房屋租赁行为是一种混杂行为，只要双方就主要内容达成一致，合同就成立了，出租人不把租赁物交给承租人，承租人也不把租金交给出租人。

《城市房地产管理法》还规定，有关部门登记备案后出具的《房屋租赁证》是租赁行为的合法有效证明。简而言之，未经登记且未取得《房屋租赁证》的租赁合同无效。现行合同法在规定租赁合同的内容和出租人的义务时，没有规定提供租赁权利证书办理租赁登记手续。

检查是否已经注册。1994年《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》、《广东省城市房屋租赁条例》都规定了租赁各方有义务到房地产管理部门登记。《城市房地产管理法》还规定，有关部门登记备案后出具的《房屋租赁证》是租赁行为的合法有效证明。简而言之，未经登记且未取得《房屋租赁证》的租赁合同无效。