房屋租赁合同有哪些法律效力

房屋租赁合同是指合同终止时，出租人将房屋提供给承租人，承租人定期支付约定的租金，并将完好的房屋返还给出租人的协议。房屋租赁合同的内容主要包括房屋地址、房间数量、使用面积、家具电器、分层布局、装修设施、每月租金金额、支付租金的日期和方式、租赁双方的权利义务、租赁关系等。

双方的权利和义务

承租人在租赁期内占有和使用房屋的权利。租赁期满后，原承租人有优先续租权。承租人的义务是按合同要求妥善使用租赁房屋，按合同规定支付租金，租赁期满时将原房屋完好归还出租人。

出租人的权利是监督房屋的合理使用，按合同收取租金，租赁期满后收回出租的房屋。其义务是按照合同约定将租赁房屋交付承租人使用，并定期检查维修房屋及设施，保证承租人正常使用。

承租人和出租人还应考虑在合同中设定承租人在租赁期满时装修和装修租赁房屋的处置安排。即约定该等附着物的承租人自行拆除并恢复原貌；或者由出租人折价购买。

此外，在合同中，还需要规定双方不履行合同或不完全履行合同的处理方法，以及争议的解决办法。

法律效力审查

出租人和承租人就租金、期限和违约责任达成协议后，租赁合同成立。房屋租赁合同成立后具有法律效力，主要从以下四个方面。

(a)合同主体是否符合要求，即出租人和承租人是否具备有效民事行为的构成要件。比如出租人是无民事行为能力人还是限制民事行为能力人，或者出租人是房屋的所有人还是合法使用人等。

(二)房屋是否被法律法规禁止。只要法律法规不禁止租房，就可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租: (一)未依法取得房屋所有权证的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利；(3)共有房屋未经共有人同意的；(四)权属有争议的；(五)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准；(七)未经抵押权人同意已经抵押的；(八)不符合公安、环保、卫生主管部门的有关规定的；(九)相关法律法规禁止出租的其他情形。

(三)房屋租赁合同的内容合法。在实践中，一些房屋租赁合同规定，滞纳金为迟交的租金、水电费等。应按每天2%计算。从法律的角度来看，这一协议是不公平的，因为滞纳金很高，这是一个可撤销的条款。另一种常见的情况是，一些人利用租住的房屋进行违法犯罪活动。如果是真的，这样的租赁合同无效，不受国家法律保护，租金依法没收，出租人知道或者应该知道的。

(四)是否已经登记。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和本市租赁条例均规定，租赁当事人应向房地产管理部门办理登记手续。实践中，对于未登记的租赁合同是否有效，有两种观点，一种是合同无效，另一种是租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。