消防验收不合格，房屋租赁合同无效吗？

[案件简介]

XX年7月15日，原告吴某与山东省日照市某家电公司签订房屋租赁合同，约定日照市某家电公司有权将位于日照市某临街建筑B座一楼的房屋转租给原告吴某开设电玩城。租期XX年，租金每年30万。第二年至第十年的年租金涨幅为上一年的5%。合同中还规定了其他条款。

签订合同后，被告将涉案房屋交付给原告。第二天，原告开始装修所涉及的租赁房屋。此后，原告多次要求被告提供涉案房屋的整体消防验收程序，但被告均未提供。同年8月6日，被告法定代表人张向原告出具承诺函，承诺在XX年8月31日前办妥消防备案手续，并承担期限届满后的一切损失。期满后，被告仍未提供涉案房屋的消防验收手续。9月3日，原告吴某与被告张某的法定代表人签订了终止房屋租赁合同。合同约定出租人未能在约定期限内(XX年8月31日前)向承租人提供消防记录(消防验收证明)，导致承租人无法正常经营，给承租人造成损失。承租人现在要求终止租赁合同。给承租方造成的一切经济损失由出租方承担，出租方自XX年9月3日起不再向承租方计算租金。此后，被告延迟返还原告预付的租金，并拒绝赔偿原告的损失。原告向法院提起上诉，要求被告返还租金并赔偿损失100多万元。

[意见分歧]

在案件审理过程中，有两种不同的意见:

第一种意见是:本案涉及的房屋未经消防验收出租，违反法律强制性规定，不能达到合同目的的，该房屋租赁合同无效，被告对因合同无效给原告造成的损失承担赔偿责任。

第二种意见是，依法成立的合同受法律保护，对双方都有约束力，双方都要按照合同履行各自的义务。本案原被告在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，该合同应当合法有效。由于被告无法提供涉案房屋的消防验收手续，原告无法直接达到合同目的。双方自愿同意解除合同，并应尊重双方的意愿。但是，被告应返还原告的租金和押金，并赔偿原告的损失。

[案例分析]

作者同意第二种意见。

根据最高人民法院对云南省高级人民法院的批复:第二条& ldquo租赁合同涉及的房屋不属于法律规定，必须经消防部门验收的，人民法院不应以房屋未通过消防验收为由认定合同无效& rdquo，第3条& ldquo租赁房屋用于开设和经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构报告消防安全检查的义务人为企业的开办者，但租赁标的物消防安全验收合格并不是确定租赁合同有效的必要条件& rdquo原告出租的房屋不属于必须按照国家工程建筑消防技术标准设计的对象。签订本合同时，双方未约定租赁房屋消防验收是本合同的有效条件。因此，原被告签订的房屋租赁合同并不无效，双方签订的房屋租赁合同应当是有效合同。

虽然租赁房屋未通过消防检查不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋的消防检查是原告开启电玩城不可或缺的前提条件之一。由于被告家电公司未能在承诺期限内为涉案房屋提供消防检查程序，原告无法在电玩城开业前办理必要的手续，未能达到签订合同的目的。原告提出解除合同，被告家电公司也同意解除合同。原被告协商达成的房屋租赁合同终止是双方的真实意思表示。因此，解除双方签订的租赁合同的责任在于被告，被告应返还原告支付的租金和押金，并赔偿原告的各种经济损失。

最后，法院判决被告返还原告房租和押金165068元，赔偿原告损失268865元。判决后，原被告未上诉，判决已发生法律效力。