如何确定转租合同的效力

《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

据此，承租人经出租人同意转租的，转租合同有效。承租人未经出租人同意转租的，转租合同效力如何？虽然合同法规定承租人转租房屋必须征得出租人同意，但没有规定承租人未经出租人同意转租的转租合同效力。这也导致了实践中地方法院对转租合同效力的不同理解。

《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》明确规定了这一问题。《解释》第十六条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，以承租人不同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

即出租人知道或者应当知道承租人转租的，应当在六个月内提出异议，出租人以承租人擅自转租为由请求解除合同，或者认定转租合同无效的，应当予以支持。因此，承租人未经出租人同意而决定的转租合同，应当是效力待定的合同。合同是否有效，取决于出租人在知道或者应当知道承租人转租的事实后，在法律规定的期限内所作的表述。