签订店铺租赁合同应注意的事项

签订店铺租赁合同的注意事项:

终止和租赁退出分为以下三种情况:

一是店铺出租人违反协议，损害承租人合法权益。

二、因第三人原因导致合同无法继续履行时，如何解除合同。

三是由于自身经营状况发生变化，如经营管理不善，承租人需要终止协议的办理。

明确的条款

1.必须签订正式的租赁合同。所谓正式租赁合同，就是工商部门批准的租赁合同。可以在当地工商部门购买。

2.出租人必须按要求出示原房屋产权证和身份证件。

如果是共有产权，需要共有人签字才能生效。

3.订立合同时，除租金外，其他费用的承担者，如房屋租赁税、物业管理费、修理费等。，也必须指定。

4.如果租赁店铺装修后才能使用，应明确装修范围。

5.店铺所有者在租赁期间出售或抵押店铺的，必须在合同中明确保证承租人继续租赁的权利，否则出租人需要赔偿损失。

6.是否允许承租人转租他人，应在合同中明确。

7.订立合同时，业主和共有人应同时在场签字盖章。他们不能被其他人取代。

诉讼时效

论缓交或拒交租金的限制。我国《民法通则》第136条第3项规定，迟延或拒绝支付租金的诉讼时效期间为一年。例如，原告应在每次租金支付的约定期限到期后一年内向被告主张权利。如果在20xx年10月20日前10天内首付款，原告应向被告索要20xx年8月11日至10月10日两个月的租金，以此类推。但如果原告在一年诉讼时效内未能要求20xx年8月10日至20xx年7月10日的租金，则视为在此期间放弃要求租金的权利。

根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期未支付租金的，出租人有权解除合同，收回房屋，并追究承租人的违约责任。在起诉前的一年多时间里，原告从未行使过上述权利，尽管被告因各种原因未能及时支付租金。

1.调查商店的产权

在租赁店铺前，应先去店铺所在地的房地产交易中心进行产权调查，确认以下重要信息:

1)出于房屋和土地使用的目的，在将其作为商铺出租之前，必须确保房屋的类型是商业的，土地使用是非住宅的。否则，你将面临未取得营业执照和非法使用房屋的风险。

2)房屋权利人保证与房屋权利人或其他权利人签订租赁合同。

3)房屋内是否存有租赁登记信息。如果租赁登记信息已经存储，新的租赁合同无法登记，导致新承租人的租赁关系无法与第三方竞争，也将影响新承租人成功取得营业执照。

承租人无法查明的，可以委托律师到相关部门调查。

2.免租金装修期

商铺租赁中，合同中经常出现免租金装修期，这主要是由于承租方在交房后需要对房屋进行装修，实际上无法开展业务或办公。在这种情况下，出租人同意在装修期间不收取承租人的租金。但是，“免租金装修期”并不是法律明确规定的概念。因此，在签订租赁合同时，需要明确规定免租金装修期的起止时间，以免除支付的具体费用。一般情况下，只免交房租，因实际使用房屋而产生的水电费按合同承担。

3.租赁保证金

俗称“押金”，主要用于抵消承租人应承担但未支付的费用。由于商铺适应的电费、电话费、物业管理费比较高，建议押金适当高一些，以免不足以抵消上述费用。另外要特别注意，如果承租人在租赁过程中不断支付相关费用，押金抵扣不够怎么办？合同应约定补足“定金”的方案，即承租人在出租人用“定金”扣除相关费用后的合理时间内补足“定金”。经出租人通知后在一定时间内补足的，出租人可以单方面解除合同，并追究承租人相应的违约责任。如果合同中有这样的约定，承租人的“老赖”行为可以得到有效纠正。

4.税费承诺

根据法律、法规、规章及其他规范性文件的规定，出租人或转租人出租或转租店铺时应承担下列税费:

1)、租赁:

营业税和附加租金*5.55%

房产税租金*12%

个人所得税收入*20%(收入为租金减去维修费用，每次维修费用不超过800元)

印花税租金(总额)0.1%(首次纳税时一次性付清，按租赁期内所有租金总额计算。)

土地使用税按每平方米房屋地段征收，以征收机关实际征收为准。

2)转租:

营业税和附加转租收入*5.55%

印花税印花税转租租金(总额)0.1%

在实践中，商店租赁的税费支付是相当多样化的。以上标准只是法定的征收标准，不同地区可能有不同的征收方式。具体可以在签订店铺合同前咨询实际收款网络人员。

虽然上述税费的缴纳主体是出租人或转租人，但具体税额的承担者可以在租赁合同中约定。此时，无论是出租方还是承租方，都要意识到店铺租赁的税额比较高，在约定具体承办人之前，要慎重考虑长期调税所增加的成本，以免被一些代收网点短期较低的税率所迷惑。

签订合同时应注意的重要内容

5.营业执照

租赁店铺的目的是开展商业经营活动，商业经营活动的首要条件是依法取得营业执照。因此，在签订店铺租赁合同时，应围绕营业执照的办理设定许多条款，主要涉及以下几个方面:

1)原租赁登记信息未注销，导致新租赁合同未办理租赁登记，导致未及时办理营业执照的；

2)营业执照已经在门店登记，但未注销或迁移商业登记信息，导致无法在同一门店重新登记新的营业执照；

3)房屋类型非商业，无法开展商业经营活动，导致无法办理营业执照的；

4)对于特殊业务(娱乐、餐饮等)。)，必须经公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照；

5)由于出租人资料不足，无法办理营业执照登记。

对于上述第1、2、3、5条的情形，可以在合同中约定出租人的义务，并可以给予出租人合理的宽限期。超过一定期限仍不能排除妨碍的，出租人应当承担相应的违约责任；第四条上述情况可以设定为无责任解除合同的情况，以保证承租人在未出具营业执照的情况下可以无责任解除合同。

6.装修处理

在商铺的租赁中，往往需要花费大量的金钱在路面装修上。为了保证装修的顺利进行，保护装修的利益，合同中应注意几个问题:

1)明确规定出租人是否同意承租人对店铺进行装修，装修图纸或平面图是否需要取得出租人同意等。如遇特殊改造或施工，应明确规定，广告和店铺位置也可明确规定。

2)解除违约责任，不能只考虑违约金，因为违约金往往约定相当于定金，并不高，往往比承租人的装修损失少。因此，应当约定，在这种情况下，出租人除承担违约金外，还应承担承租人因此而遭受的装修损失。

3)明确租赁期满时装修及附属物的处置方式。

7.水、电、电话线等。

由于门店经营的特殊性，可能会有对水、电、电话线的特殊需求，这些公共资源的供给会受到各种因素的影响。建议租赁店铺前，先检查是否满足使用需求，如果不满足，确定如何办理扩建或增量，以及扩建或增量所需费用，协议中明确约定相关内容，无法满足正常需求的，免承租人解除合同的权利。

签约后的疑惑

8.租赁登记

租赁合同的登记属于合同登记的性质，该登记的效力主要包括以下内容:

1)登记不影响合同本身生效。即使不办理备案，合同在满足生效条件时仍然生效；

2)登记的案件对第三人具有法律效力。如出租人将房屋出租给两个承租人，其中一个已登记租赁，另一个未登记租赁的，房屋出租给已登记租赁的承租人，出租人对未登记租赁的承租人承担违约责任。

所以建议及时到店铺所在地的房地产交易中心办理租赁登记。此外，大多数工商部门在办理营业执照时要求租赁合同办理租赁登记。

9.转租问题

零售市场上经常出现“二房东”、“三房东”的情况，其中就有转租的问题。俗称“转租”，其实涵盖了法律规定的“转租”和“租赁权转让”两种修改方式。根据法律规定，“转租”是指主人建立租赁关系而不解除，“租赁权转移”是指新承租人直接代替原承租人与出租人(所有权人)建立租赁关系。在这两种形式中，我们应该注意以下问题:

1)转租必须取得出租人的书面同意，解除原租赁合同和关注租赁合同也需要出租人的同意。

2)原承租人经常向新承租人索赔补偿费，主要是赔偿装修损失等。这个费用不属于合法承租人，但法律没有明确禁止。所以当时只要双方协商同意，也是会受到法律保护的。建议承租人在支付该费用时，考虑结合转租或转让租赁权分批支付，以降低资金风险，并将营业执照办理成功视为退还或注销该费用。

鉴于店铺租赁合同涉及的问题很多，涉及的合同金额较大，建议谨慎签订此类合同，必要时聘请专业人员进行检查，以避免合同履行过程中因纠纷引发诉讼，不值得损失。

10.销售和租赁

许多承租人经常担心，如果店主在租赁商店后出售商店，该怎么办。事实上，承租人根本不需要担心这种风险，因为法律给予承租人两种特殊保护:

1)出租人出售时，承租人享有同等条件下优先购买店铺的权利，即承租人主张与其他买受人同等条件下购买店铺的，所有权人必须将店铺出售给承租人，以保护承租人的使用利益。

2)即使承租人不想购买租赁店铺，新业主也应在业主出售后履行租赁合同；否则，新业主应承担租赁合同中的违约责任。

11、其他注意事项

在租赁店铺之前，你需要了解店铺的商业规划和相关政策。如果承租人将要经营的商业业态不符合相关商业规划和相关政策，比如租了一套不能经营餐饮业的房子，准备开酒店，必然会导致人力和财力的损失。在不确定的情况下，承租人可以在租赁合同中明确约定相关事项作为终止条件，以避免不必要的违约责任。