签订购房合同时的注意事项

自古以来，衣食住行就是人的四大基本需求。现在人民衣食无忧，越来越关心住房问题。然而，在又一波购房潮之后，购房者往往会失去理智，自觉或不自觉地陷入非法房地产开发商设置的各种陷阱。面积缩小、虚假广告、延迟交房、延迟办理许可证、“零风险投资”等等，往往会引发大量的商品房买卖合同纠纷。那么，开发者在实践中设置了哪些陷阱呢？总结我们的实践经验，主要体现在以下几个方面:

广告(包括沙盘、销售手册等。)陷阱

开发商为了卖出一套房子，往往会在销售广告(包括沙盘和销售手册)中对绿化、会所、学校、幼儿园、游泳池、健身房、停车位、超市、容积率、建筑间距等配套设施进行漂亮的描述，但这种承诺并没有写在合同中。结果当出现规划变更、绿地变为停车场、房屋下有大水泵、可预见未来道路开通等情况时。，买家要求声明，开发商以规划变更已获规划部门批准为由推诿责任，或者以合同约定不明确为由搪塞，消费者一般很难获得赔偿。房地产开发商或代理商利用买家认为广告内容会写进合同是理所当然的心理。因此，当出现纠纷或法院案件时，法官通常会根据合同条款来判断是非，而不是广告。

销售陷阱

中国人买东西总有跟风凑热闹的从众心理。想买房的人听到哪个楼盘受欢迎，都跃跃欲试。正是通过抓住消费者的盲从，开发商给买家设下了陷阱:

第一，小奖励，搞内部认购，才能拿到预售证。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开预售商品房。因为内部认购的商品房价格比较低，自然对买房者有吸引力。在这个过程中，买家认为自己买到了便宜货，开发商也借此机会筹集资金。但内部认购的商品房是在没有商品房预售许可证的情况下出售的，其销售行为是违法的。所以一旦出现问题，买家的合法权益往往得不到法律的充分保护。这样买家的投资就充满了风险。

二是制造假象，对房子的数量、大小、朝向、价格的制定大做文章。前者与销售过程的速度有关，后者决定销售利润的厚度。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并精心搭配推出的单元。通常会先选出最差的户型和楼层，这样一方面可以说那些好的单元都被“抢走”了，另一方面这些“丑女”最后也可以避免。当然这也要混一些好的房型，否则会造成目标客户流失。

【您正在浏览的文章由(第一范)整理，版权归原作者和原出处所有。】 在价格设置中，其他单位的定价会根据前期推送的单位的销售情况进行调整。一般来说，在销售之初(开盘)，开发商通常会以所谓的“最低价”(通常是房地产面临最差的那一层)把价格定得更低，以吸引客户，但一旦客户来买房，“最低价”就会消失。在实践中我们可以看到，只要销售控制、销售站点布局、广告炒作成功，价格就会持续上涨，价格从开盘的三四千元飙升到收盘的五六千元也不是什么稀奇的事情。

第三，大力营造现场道具和销售氛围。开发商(销售人员)为了制造销售红火的假象，经常找一些亲戚朋友在销售现场做“托儿”，在销售业绩图上伪装成红色？红色标志代表已售单位？，让人觉得房地产好卖，销售旺，从而引发客户的购买欲望。第四，设置存款陷阱。我们经常遇到这样的情况。一旦客户看中某一户型，表现出一点购房意向，销售人员就会告诉你，户型只有一种。如果他们不付押金，其他人会购买并要求客户立即支付押金。如果客户说没有带够押金，销售人员会要求客户支付500到1000元的“小额订单”，签订认购协议，然后要求客户第二天支付“大额订单”。一旦客户交了“大单”，销售人员就完成了诱捕客户的任务。这是因为我们看到的认购协议往往有这样一个条款:“在约定的时间内没有签订合同的，所交的定金不予退还”。签署认购协议后，很多客户经过慎重考虑，都不想买自己认购的房子。考虑到认购协议规定不签合同就不退定金，为了避免定金的损失，会签自己不想签的合同，给自己带来更大的损失。

“五证”陷阱

推荐合同范本 北京采购合同 南京采购合同 Xi平安采购合同 苏州市购房合同 武汉购房合同 重庆采购合同 一个合法正规的房地产开发商，必须有完整的“五证”“二本”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证？也叫建设工程开工证书？商品房销售？预售？许可证”；“两本书”指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对出卖人的基本要求。但在实践中，一些开发商(销售人员)往往会找借口不出示这些文件的原件，以掩盖虚假情况，要么说自己持有相关文件是为了审批某个程序，要么说文字放在远离售楼处的公司总部。销售人员往往会要求客户先签认购书或合同，但一旦客户交了定金或购房款，如果出现问题，开发商(销售人员)会立即变脸，客户在卖房时再也看不到那张充满春天的笑脸。

契约陷阱

经过几次考虑，客户会决定买房，所以他必须与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下，开发商(销售人员)会交给客户一份拟定的合同，合同上会有很多缺口。有些地方需要双方确认并注入相关内容，而有些可选的填充处可能还是空的。此时购房者往往认为该说的话已经表明了，即使合同完成，也不知道这些空白为开发商日后行骗提供了条件。比如标准合同第十五条产权证书延期，违约金按每天已付房价的万分之三计算，但如果不小心，开发商(销售人员)会设计此条款，按总房价的万分之三承担违约责任。前不久，我们在报纸上看到这样一个案例:延迟申请一年多只支付了96元。或者不能按时办理的时候，干脆让买家结账。在其他合同中，违约条款表面上看似公平，但实际上是不公平的。比如约定任何一方支付总房价40%的违约金解除购房合同。其实这只是对购房者的一种限制，一般情况下开发商是不可能收回已经卖出的房子的。

以上我们简单总结了买房陷阱的几种情况，实践中陷阱很多，这里就不一一列举了。

为了避免买家被骗，我们提出以下防范陷阱的对策:

第一，要有很强的法律意识。对于购房者来说，选择购买房屋的位置和降低价格很重要，但我们认为更重要的是时刻保持警惕。我们应该看到，在不受监管的房地产市场，陷阱无处不在。因此，了解相关法律法规，咨询专业人士(尤其是专业律师)，了解有关购房的法律规定和知识是非常必要的。只有这样，我们才能更好地维护自己的合法权益。

其次，要充分行使法律赋予的权利，在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是法律原则。目前，在房地产交易过程中，开发商(销售人员)处于强势地位，他们之间的信息极其不对称。开发商(销售人员)以强凌弱，做霸王生意的现象多种多样。为此，消费者的心态要端正，不要怕权力。买房的时候，他们要把问题搞清楚，细化。如果他们不同意合同条款，协议不明确，不满意，就坚决不签，坚决不买；应该坚持的原则必须坚持。不要随意妥协，这样会给自己带来无尽的困扰和巨大的经济损失。

第三，我们应该认真签订合同，保留好证据。买房过程中，不要相信开发商(销售人员)的说辞。签订合同时，一定要认真审阅每一条条款，并询问、澄清相关问题；所有你希望得到的承诺，以及双方已经形成的协议内容，都必须以书面形式记录下来，以免以后出现空洞的承诺。收楼时和入住后发现问题，要保留各种证据。必要时可以对相关事实进行公证，证明侵权事实的存在。

最后，我们应该学会依靠专业人士，拿起法律武器来维护我们的权利。房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域。相关法律法规比较复杂。即使买家经过多方检查，一般也很难通过个人努力找到问题的症结所在。所以，如果你遇到不好的事情，或者你预见到可能会有风险，为了有效的保护自己的合法权益，你应该及时联系专业人士、法律专业人士、中介组织、维权组织寻求帮助。陈旭，北京市律师协会房地产专业委员会委员